Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Mỗi một loại đất có mục đích sử dụng riêng mà pháp luật quy định, khi các cá nhân, tổ chức có mục đích sử dụng khác thì phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện như thế nào?

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP

* Danh mục từ viết tắt

- SDĐ: Sử dụng đất.

- QSDĐ: Quyền sử dụng đất.

1. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép.

Chuyển đổi mục đích SDĐ là việc chủ sở hữu có QSDĐ làm thủ tục chuyển đổi để phù hợp với mục đích sử dụng.

Trong những trường hợp quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 sau đây, chủ sở hữu có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải xin phép cơ quan có thẩm quyền:

(1) Chuyển đất trồng lúa → đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

(2) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác → đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

(3) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất → sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

(4) Chuyển đất nông nghiệp → đất phi nông nghiệp.

(5) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất → đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất/thuê đất.

(6) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở → đất ở;

(7) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ → đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

(8) Chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp → đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Người sử dụng đất trước khi làm thủ tục chuyển mục đích SDĐ trong những trường hợp nêu trên thì phải xin phép cấp cơ quan có thẩm quyền. Điều này có ý nghĩa trong việc xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện đối với nhà nước cũng như để đảm bảo nâng cao chất lượng quản lý đất đai.

Lưu ý: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần thỏa mãn các điều kiện, quy định về quản lý đất đai của Nhà nước. Toàn bộ định nghĩa về quản lý đất đai ở thành thị, nông thôn đã được wikipedia.org chia sẻ, bạn đọc có thể tìm hiểu qua bài viết này để có thêm thông tin.

2. Căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Không phải trong tất cả mọi trường hợp, người sử dụng đất đều được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tại Điều 52 Luật đất đai 2013 đã quy định, có 02 căn cứ để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất là:

(1) Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tức là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phụ thuộc và phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của khu vực đó.

(2) Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất.

Dựa vào 02 căn cứ này mà cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định cho phép/không cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi người sử dụng đất có yêu cầu.

Các trường hợp không được chuyển mục đích sử dụng đất? Tìm hiểu quy định về chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2013

3. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi phải thực hiện theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định cụ thể tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Theo đó, người có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải thực hiện những bước sau:

3.1. Chuẩn bị hồ sơ.

* Đối với người yêu cầu là cá nhân:

Người sử dụng đất có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:

(1) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất: Mẫu số 01 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

(2) Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận QSDĐ; Giấy chứng nhận QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

* Đối với người yêu cầu là tổ chức: ngoài 02 loại giấy tờ nêu trên thì cần có thêm văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích SDĐ.

* Hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ gồm:

(1) Các loại giấy tờ nêu trên.

(2) Biên bản xác minh thực địa.

(3) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

(4) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư (dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư).

(5) Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật, văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

(6)Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích SDĐ theo quy định.

(7) Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định (hộ gia đình, cá nhân xin chuyển đất nông nghiệp → sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ có diện tích > 0,5 héc ta).

(8) Tờ trình Mẫu số 05 - TT 30/2014/TT-BTNMT.

3.2. Nộp hồ sơ.

* Đối với cá nhân có yêu cầu nộp hồ sơ xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại một trong các địa điểm sau:

- Phòng tài nguyên môi trường.

- Bộ phận một cửa cấp huyện (nếu địa phương đã có bộ phận một cửa).

* Đối với tổ chức có yêu cầu, nộp hồ sơ xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại một trong các địa điểm sau:

- Sở Tài nguyên và Môi trường.

- Bộ phận một cửa/trung tâm hành chính công đối với một số tỉnh, thành (nếu địa phương đã có bộ phận một cửa).

3.3. Tiếp nhận hồ sơ.

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ:

- Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì giải quyết hồ sơ.

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ => Thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung thêm hồ sơ trong thời hạn 03 ngày làm việc.

3.4. Giải quyết hồ sơ.

- Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa, xem xét nhu cầu chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất của người có yêu cầu.

- Hướng dẫn người có yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Trình hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền cấp trên.

- Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính theo sự chỉ đạo của cơ quan có thẩm quyền.

3.5. Trả kết quả.

Thời gian thực hiện:

- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian người có yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính)

- Không quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Tương tự, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản liên quan cũng quy định chi tiết thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất bổ sung vào sổ đỏ kèm mẫu đơn. Bạn đọc có thể tham khảo để biết trình tự đăng ký, thành phần hồ sơ, chi phí phải nộp và thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách nhanh chóng.

4. Lệ phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Khi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải các khoản tiền: phí thẩm định hồ sơ, tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, cụ thể tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 123/2017/NĐ-CP.

4.1. Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

* Đối với cá nhân, hộ gia đình:

Công thức tính : Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (tiền SDĐ đất ở tính theo giá đất ở - Tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp). (1)

=> Công thức tính (1) này áp dụng đối với 02 trường hợp:

- TH1: Chuyển đổi từ đất vườn, ao trong cùng 1 thửa có nhà thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở → đất ở.

- TH2: Chuyển đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền với nhà ở nhưng NSDĐ đã tách để chuyển SDĐ/đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004 → đất ở.

Công thức tính: Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền SDĐ tính theo giá đất ở- Tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp. (2)

=> Công thức tính (2) áp dụng đối với: Chuyển từ đất NN được nhà nước giao không thu tiền SDĐ → đất ở .

Công thức tính: Tiền SDĐ phải nộp = Tiền SDĐ đất tính theo giá đất ở - Tiền SDĐ phi nông nghiệp của thời hạn SDĐ còn lại. (3)

=> Công thức (3) áp dụng đối với trường hợp: Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ trước ngày 01/7/2014 → đất ở.

Công thức tính: Tiền SDĐ phải nộp = 100% x Tiền sử dụng đất tính theo giá đất (4)

=> Công thức (4) áp dụng đối với: trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm → đất ở.

- Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp đã được nhà nước công nhận QSDĐ trước ngày 01/7/2014 mà không phải đất được nhà nước giao/cho thuê → đất ở: Không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng hợp pháp => tiên sử dụng đất phải nộp phụ thuộc vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng.

Bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, đất ao vườn gắn liền với đất ở,....

* Đối với tổ chức:

Công thức tính: Tiền SDĐ phải nộp = 100% x tiền SDĐ theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích. (5)

=> Công thức (5) áp dụng đối với 02 trường hợp:

- TH1: Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền SDĐ → đất ở.

- TH2: Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền SDĐ → đất nghĩa trang, nghĩa địa.

Công thức tính: Tiền SDĐ phải nộp = Tiền SDĐ đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân của từng khu vực (6).

=> Công thức (6) áp dụng đối với: chuyển từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng đất ở hộ gia đình, cá nhân → đất ở.

Công thức tính: Tiền SDĐ phải nộp = 100% tiền SDĐ theo giá đất ở (7)

=> Công thức (7) áp dụng đối với: chuyển từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê → đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất → giao đất.

Công thức tính: Tiền SDĐ phải nộp = Tiền SDĐ tính theo giá đất ở - Tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm cho phép chuyển mục đích SDĐ (8)

=> Công thức (8) áp dụng đối với Nhà nước cho thuê đất trả tiền 01 lần cho cả thời gian thuê, khi chuyển từ cùng với chuyển từ thuê → giao đất. Trong đó, tiền thuê đất nộp một lần cho thời gian thuê đất còn lại được tính bằng công thức:

Tiền thuê đất 01 lần cho thời gian thuê còn lại = (Tiền thuê đất 01 lần của cả thời gian thuê : Tổng thời gian thuê đất ) x Số năm thuê đất còn lại.

Công thức tính: Tiền SDĐ phải nộp = Tiền SDĐ tính theo giá đất ở - Tiền SDĐ tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại (9)

=> Công thức (9) áp dụng với trường hợp: chuyển từ đất do nhà nước giao có thu tiền và đã nộp tiền SDĐ trước 01/7/2014 → đất ở. Trong đó, số tiền SDĐ của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại được tính bằng công thức sau:

Tiền SDĐ của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian SDĐ = ( Tiền SDĐ tính theo giá đất của thời hạn SDĐ có thu tiền sử dụng : Tổng thời hạn sử dụng) x Số năm SDĐ còn lại.

* Lưu ý:

- Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Giá đất tại bảng giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, mỗi một tỉnh, thành sẽ áp dụng một mức giá riêng theo quy định của tỉnh, thành đó ban hành.

4.2. Phí thẩm định hồ sơ.

Ngoài tiền sử dụng đất phải nộp, người yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn phải nộp chi phí thẩm định hồ sơ. Đối với mức phí thẩm định hồ sơ này sẽ đo Hội đồng nhân dân cấp tỉnh của các tỉnh, thành quy định.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. Trên đây là toàn bộ thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất mà Blog Codon.vn muốn truyền tải đến bạn đọc. Trên thực tế, thời gian giải quyết có thể kéo dài hơn phụ thuộc vào tính chất, khối lượng công việc của cơ quan có thẩm quyền. Người sử dụng đất cần chú ý các bước thực hiện cũng như chi phí cần phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Trong trường hợp được thừa kế đất đai, tài sản gắn liền với đất từ cha mẹ, người thân, bạn bè,..., bạn cần phải hoàn tất thủ tục sang tên, chuyển quyền sở hữu đất theo quy định của pháp luật. Chi tiết trình tự, thủ tục sang tên quyền sử dụng đất khi được nhận thừa kế đã được Codon.vn chia sẻ, mời bạn tham khảo để chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ cần thực hiện.