Thủ tục sang tên sổ đỏ

Sang tên sổ đỏ là việc mà các bên phải thực hiện sau khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho một đối tượng khác. Việc sang tên sẽ xác lập các quyền và nghĩa vụ cho người mới. Thủ tục sang tên sổ đỏ được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành như sau.

Thủ tục sang tên sổ đỏ cho tặng, thừa kế, mua bán, chuyển nhượng

1. Sang tên sổ đỏ là gì? Điều kiện sang tên sổ đỏ?

* Sang tên sổ đỏ là gì?

- Sang tên sổ đỏ hay sang tên quyền sử dụng đất là thuật ngữ quen thuộc, được sử dụng trong cuộc sống thường ngày.

- Sang tên sổ đỏ là việc đăng ký biến động khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

* Điều kiện sang tên sổ đỏ

(1) Điều kiện của bên chuyển nhượng (bên bán đất), tặng cho

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì bên chuyển nhượng, tặng cho phải đáp ứng điều kiện chung sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ);

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, tùy thuộc vào từng trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng thêm các điều kiện riêng biệt khác.

(2) Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng (bên mua đất), nhận tặng cho

Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho sau:

- Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế => Không được nhận chuyển nhượng: Quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp => Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân => Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Điều kiện làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho tặng, nhận thừa kế từ gia đình

Theo định nghĩa chung, thừa kế được hiểu là việc thực thi quyền chuyển giao tài sản, lợi ích,..., từ người đã mất sang người còn sống (người thân, bạn bè, tổ chức). Để có nhiều thông tin hơn về vấn đề thừa kế, mời bạn tham khảo thêm trong nội dung bài viết này trên wikipedia.org.

2. Thủ tục sang tên sổ đỏ

Hiện nay, thủ tục sang tên sổ đỏ mua bán, thủ tục sang tên sổ đỏ cho tặng hay thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế được tiến hành theo các bước như sau:

Bước 1. Công chứng, chứng thực hợp đồng

Theo Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho sổ đỏ phải được công chứng, chứng thực.

=> Do đó, để được sang tên sổ đỏ thì các bên lưu ý phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho sổ đỏ tại văn phòng công chứng, phòng công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có đất.

Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ

Công dân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đăng ký biển động gồm những giấy tờ sau đây:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng tặng cho. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì thay thế bằng: Các giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế, ví dụ như di chúc, biên bản phân chia di sản thừa kế.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp bản gốc (Sổ đỏ).

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân: Mẫu 03/BĐS-TNCN Thông tư 92/2015/TT-BTC (áp dụng với trường hợp người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân). 

- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ: Mẫu số 01 Nghị định 140/2016/NĐ-CP.

- Các giấy tờ chứng minh cho trường hợp thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

Bước 3. Nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền

- Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

- Hoặc nộp hồ sơ trực tiếp đến Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.

+ Tại địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai => Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất.

+ Tại địa phương đã có bộ phận một cửa => Nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất.

Hướng dẫn các bước làm thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế, mua bán, trao đổi đất đai mới nhất

Bước 4. Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết

Sau khi tiếp nhận hồ sơ từ công dân, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Bước 5. Công dân thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Công dân làm thủ tục sang tên sổ đỏ nộp tiền thuế, lệ phí theo thông báo của cơ quan thuế.

- Sau đó, công dân gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Bước 6. Trả kết quả

- Theo Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời hạn thực hiện thủ tục sang tên tối đa là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Riêng các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa hoặc vùng có điều kiện khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời hạn tối đa là 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

- Công dân nhận được sổ đỏ đã xác nhận nội dung biến động hoặc sổ đỏ mới trong trường hợp sổ đỏ cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.

3. Thủ tục sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền?

Khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, các bên phải chịu các khoản phí sau đây:

(1) Thuế thu nhập cá nhân

Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC thì:

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

(Trừ những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

(2) Lệ phí trước bạ

Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0.5%

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ sẽ căn cứ vào Bảng giá đất.

(3) Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên sổ đỏ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC thì phí thẩm định hồ sơ sang tên sổ đỏ sẽ thực hiện theo quy định của Hội đồng nhân dân tỉnh. Do đó, ở mỗi địa phương thì mức thu phí này là khác nhau.

Phí sang tên sổ đỏ gồm những gì? Bên nào chịu?

Trong trường hợp đã được cấp sổ đỏ nhưng bị mất, hỏng, không đủ điều kiện để sang tên, bạn cần làm đơn xin cấp lại sổ đỏ, sổ hồng mới. Để nhanh chóng chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ và nắm được các bước cần thực hiện, bạn cần tham khảo bài viết chia sẻ thủ tục cấp lại sổ đỏ khi bị mất của chúng tôi.

4. Câu hỏi liên quan đến thủ tục sang tên sổ đỏ

4.1. Làm thủ tục sang tên sổ đỏ mất bao lâu?

- Theo Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thủ tục sang sổ đỏ mất thời gian tối đa là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

- Tuy nhiên, thời gian này có thể tăng lên, tối đa là 20 ngày làm việc đối với trường hợp làm thủ tục tại xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa hoặc vùng có điều kiện khó khăn, đặc biệt khó khăn.

4.2. Chi phí sang tên sổ đỏ bên nào chịu?

Tại mục 3.1 đã đề cập đến các khoản chi phí khi sang tên sổ đỏ như lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ. Xét về trên quan hệ mua bán, tặng cho thì bên mua hay bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất sẽ phải chịu những chi phí này.

Tuy nhiên, trên thực tế thì các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận về trách nhiệm chịu các khoản chi phí nêu trên thuộc về bên nào.

4.3. Thời điểm phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Theo Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hoặc kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

=> Bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc bên nhận thừa kế phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

4.4. Không sang tên sổ đỏ có bị phạt không?

Theo Khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, công dân không làm thủ tục sang tên sổ đỏ (đăng ký biến động) khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì bị mức phạt tiền đối với cá nhân như sau:

- Trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không làm thủ tục sang tên sổ đỏ:

+ Khu vực nông thôn: phạt 1 - 3 triệu đồng.

+ Khu vực đô thị: phạt 2 - 6 triệu đồng.

- Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không làm thủ tục sang tên sổ đỏ:

+ Khu vực nông thôn: phạt 2 - 5 triệu đồng.

+ Khu vực đô thị: phạt 4 - 10 triệu đồng.

Mức phạt tiền với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân nêu trên.

Không những xử phạt đối với hành vi không sang tên sổ đỏ, chủ thể còn có thể bị xử phạt nếu chậm sang tên số đỏ, để biết về mức phạt, độc giả xem chi tiết tại bài viết Chậm sang tên sổ đỏ phạt bao nhiêu trên trang Codon.vn.

- Lưu ý: Người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (như người mua đất, người được tặng cho) theo quy định tại Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Toàn bộ hồ sơ, thủ tục sang tên sổ đỏ đã được chuyên mục Đất đai trên trang Codon.vn tổng hợp chi tiết. Người dân khi chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất cần tiến hành sang tên sổ đỏ theo đúng quy định để đảm bảo quyền lợi của mình và không bị xử phạt.