Mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Vậy trường hợp mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không?

Không có sổ đỏ có công chứng được hợp đồng mua bán đất?

1. Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng mua bán đất không?

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này [...]"

=> Theo quy định này, hợp đồng mua bán đất (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Khi hợp đồng mua bán đất được công chứng, người mua phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền.

- Các bên được lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán đất. Trên thực tế hiện nay, các bên thường sẽ lựa chọn công chứng.

- Việc công chứng được thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

- Nếu các bên lựa chọn hình thức chứng thực hợp đồng thì đến tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để thực hiện.

Quy định pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ

Chú ý: Trong thực tế, đất đai, các tài sản gắn liền với đất như nhà xưởng, chung cư, công trình thương mai,..., được coi là các thành phần của thị trường Bất động sản. Để hiểu rõ hơn về thuật ngữ, cách phân loại thị trường này, bạn đọc có thể tham khảo nội dung bài viết này trên wikipedia.org.

2. Mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không?

Căn cứ Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng 2014, người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán đất phải chuẩn bị bộ hồ sơ gồm có các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có các thông tin sau:

+ Thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng hợp đồng mua bán đất, danh mục giấy tờ gửi kèm theo;

+ Tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

- Dự thảo hợp đồng mua bán đất;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mua bán đất.

=> Theo quy định này thì sổ đỏ là một giấy tờ cần chuẩn bị trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán đất.

- Ngoài ra, theo khoản 5 Điều 40 Luật này, nếu có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể mà công chứng viên không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

=> Như vậy, từ những căn cứ nêu trên có thể thấy việc mua đất chưa có sổ đỏ sẽ không được công chứng.

Bởi vì:

+ Trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán đất, người yêu cầu công chứng không nộp được đầy đủ giấy tờ theo quy định pháp luật (sổ đỏ).

+ Do chưa có sổ đỏ, đối tượng của hợp đồng mua bán đất cũng chưa được mô tả cụ thể.

Cho nên tổ chức hành nghề công chứng sẽ từ chối công chứng đối với trường hợp mua đất chưa có sổ đỏ. Vì vậy, khi sổ đỏ bị mất, người sử dụng đất cần thực hiện Thủ tục cấp lại sổ đỏ khi bị mất để đảm bảo thuận lợi cho việc mua bán đất.

Mua đất không có sổ đỏ có công chứng được không?

3. Một số vấn đề khi mua đất chưa có sổ đỏ

3.1. Mua đất không có sổ đỏ có bị phạt không?

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì đất chưa có sổ đỏ là đất không đủ điều kiện để mua bán.

Do đó việc mua bán đất không có sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật, sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Cụ thể về mức phạt khi giao dịch mua bán đất chưa được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), mời bạn đọc theo dõi tại bài viết Mua đất không có sổ đỏ có bị phạt không?

3.2. Kinh nghiệm mua đất chưa có sổ đỏ

Hộ gia đình, cá nhân muốn mua đất chưa có sổ đỏ (Lưu ý: Áp dụng với trường hợp đất đủ điều kiện để cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp hoặc người sử dụng đất chưa làm sổ đỏ) thì có thể tiến hành như sau:

- Yêu cầu người đang sử dụng đất làm sổ đỏ cho mảnh đất (xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Làm hợp đồng mua bán đất.

+ Sau khi người sử dụng đất hoàn tất việc xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất, hai bên tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Khi mua bán đất, các bên cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo quy định pháp luật.

Bạn đọc có thể xem thêm bài viết Mua đất cần giấy tờ gì của Codon.vn để biết được những giấy tờ cần chuẩn bị trước khi tiến hành thủ tục mua bán đất theo quy định.

- Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Lưu ý, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều bắt buộc phải thực hiện.

- Tiến hành sang tên sổ đỏ

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán đất, các bên phải sang tên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền.

=> Tóm lại, hộ gia đình, cá nhân chỉ nên mua đất chưa có sổ đỏ với mảnh đất đã đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp hoặc người sử dụng đất chưa làm sổ đỏ.

Và phải yêu cầu người sử dụng đất làm sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy, chuyên mục Đất đai tại trang Codon.vn đã cùng bạn phân tích và tìm đáp án cho câu hỏi mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không? Việc mua bán đất diễn ra ngày càng nhiều nên các bên phải nắm rõ các quy định về công chứng hợp đồng mua bán đất, thủ tục sang tên và các vấn đề liên quan khác để đảm bảo quyền lợi cho mình, đặc biệt là giao dịch đối với đất chưa có sổ đỏ.