Có nên mua đất không có sổ đỏ không?

Đất không có sổ đỏ thường được bán với giá rẻ hơn rất nhiều so với những mảnh đất khác, chính vì vậy mà nhiều người có ý định "đầu tư" vào mảnh đất này. Tuy nhiên, có nên mua đất không có sổ đỏ hay không khi tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Mời bạn đọc theo dõi bài viết sau tại chuyên mục Đất đai của Codon.vn để hiểu hơn về vấn đề mua bán đất chưa có Giấy chứng nhận.

Có nên mua đất chưa có sổ đỏ không? Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

1. Đất có sổ đỏ là điều kiện để mua bán đất

Mua bán đất là thuật ngữ thường gọi để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, sổ hồng).

Trừ trường hợp nhận thừa kế đất theo khoản 1 Điều 168 và khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai.

(2) Đất không có tranh chấp.

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

(4) Trong thời hạn sử dụng đất.

=> Theo đó, đất có sổ đỏ là một trong những điều kiện để tiến hành mua bán đất.

Với trường hợp đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa xin cấp sổ (cũng được coi là đất không có sổ đỏ) thì vẫn được mua bán, tuy nhiên phải có sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng mua bán đất.

Liên quan đến vấn đề sổ đỏ, nếu không may bị mất sổ, bạn đọc có thể tham khảo thủ tục cấp lại sổ đỏ khi bị mất mà chúng tôi đã chia sẻ.

2. Mua đất không có sổ đỏ có bị phạt không?

- Trường hợp mua bán đất không có sổ đỏ, công dân đang thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

- Theo đó, mức phạt với cá nhân có đất ở khu vực nông thôn là 3 - 5 triệu, ở khu vực đô thị là 5 - 10 triệu. Tổ chức vi phạm bị phạt 6 - 10 triệu nếu ở đất khu vực nông thôn, 10 - 20 triệu nếu ở khu vực đô thị.

Mua bán đất chưa có Giấy chứng nhận có bị xử phạt không?

3. Có nên mua đất không có sổ đỏ không?

Để đưa ra quyết định có nên mua đất không có sổ đỏ hay không, chúng ta cần xem xét đến những vấn đề sau:

3.1. Ưu điểm khi mua đất không có sổ đỏ

Cho đến hiện tại, ưu điểm duy nhất khi mua đất không có sổ đỏ là giá có thể rẻ hơn so với mảnh đất khác có cùng diện tích.

3.2. Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

(1) Bị xử phạt do vi phạm về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung này được giải thích tại mục 2 nêu trên.

(2) Không công chứng được hợp đồng mua bán đất, không thể sang tên sổ đỏ

- Thứ nhất, theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng mua bán đất phải được công chứng.

- Thứ hai, theo Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014, khi yêu cầu công chứng, bên yêu cầu phải chuẩn bị được bản sao giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chính là sổ đỏ (khi thực hiện việc mua bán đất), kèm theo bản gốc để đối chiếu.

=> Từ hai quy định trên, nếu đất không có sổ đỏ thì không thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này sẽ không có giá trị pháp lý.

=> Chính vì vậy, các bên cũng không thể sang tên sổ đỏ cho mảnh đất này. Dù bên mua đã trả tiền đầy đủ thì về mặt pháp lý cũng không có quyền gì với mảnh đất này.

Về nội dung này, bạn đọc có thể tham khảo thêm tại bài viết mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không

(3) Không xác minh được nguồn gốc đất, dễ xảy ra tranh chấp

Sổ đỏ là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, thông qua đó để người mua nắm được thông tin về mảnh đất: nguồn gốc, mục đích sử dụng đất, người có quyền sử dụng,...

Khi không nắm được cụ thể những thông tin này, người mua đang bỏ ra một khoản tiền để mua một mảnh đất không biết của ai? Chính vì lẽ đó, đất này dễ xảy ra tranh chấp.

(4) Không thực hiện/hạn chế các quyền liên quan đến mảnh đất như thế chấp, chuyển nhượng lại, tặng cho, thừa kế,...

Một trong những điều kiện để thực hiện các quyền liên quan đến đất đai là đất phải có giấy chứng nhận (như Điều 188 Luật Đất đai đã quy định). Đất không có sổ đỏ, công dân không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng. Các quyền khác cũng rất khó để thực hiện.

(5) Không được bồi thường khi thu hồi, khó xin giấy phép xây dựng

- Rõ ràng, đất không có sổ đỏ sẽ khó thực hiện việc mua bán, thế chấp như đã nêu, làm giảm đi hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời, nếu đất này thuộc quy hoạch phải thu hồi thì cũng không được bồi thường.

- Với trường hợp trên đất có tài sản như nhà cửa, công trình thì cũng khó xin giấy phép xây dựng nếu xây mới, sửa chữa, cải tạo công trình đó vì theo quy định, trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3.3. Kết luận

Từ những phân tích tại mục 3.1 và 3.2 dễ dàng nhận thấy việc mua đất không có sổ đỏ có rất nhiều rủi ro phải đối mặt, trong khi đó lợi ích, ưu điểm thì quá ít.

=> Như vậy, cá nhân, tổ chức có ý định mua đất không có sổ đỏ phải cân nhắc, xem xét thật kỹ trước khi đưa ra quyết định.

Theo quan điểm của người viết, việc mua đất không có sổ đỏ là không nên vì tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu mua đất như một kênh đầu tư thì việc đầu tư vào đất không có sổ đỏ thật sự rất nguy hiểm, có thể mất trắng bất kỳ lúc nào.

Đất không có sổ đỏ vốn đã không đủ điều kiện để mua bán, cho việc mua đất không có sổ đỏ cần phải được xem xét và cân nhắc cẩn thận. Khi mua bán đất theo đúng quy định pháp luật, các bên cần chuẩn bị giấy tờ gì? Bạn đọc xem thêm bài viết mua đất cần giấy tờ gì để có thông tin chi tiết.