Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ

Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, sổ đỏ không phải là căn cứ duy nhất nhưng là căn cứ quan trọng nhất để cơ quan có thẩm quyền đưa ra quyết định, phán quyết của mình. Tuy nhiên, liệu rằng, ở góc độ của người sử dụng đất, giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ sẽ như thế nào?

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Như thế nào là tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ?

- Luật đất đai 2013 đưa ra khái niệm về tranh chấp đất đai là "tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai".

- Tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ tức là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất mà một trong các bên hoặc các bên đều không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại Giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

- Hầu hết các tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ là đất đã được sử dụng lâu đời mà chưa được cấp sổ đỏ do không đủ điều kiện hoặc đủ điều kiện nhưng người sử dụng đất chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ.

Nếu trong trường hợp các bên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trong quá trình sử dụng đã bị mất thì ngưới sử dụng đất phải thực hiện thủ tục cấp lại sổ đỏ khi bị mất để tránh những tranh chấp có thể xảy ra. 

2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại Điều 203 Luật Đất đai xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi không có sổ đỏ như sau:

- UBND cấp có thẩm quyền:

+ Chủ tịch UBND cấp huyện nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau → không đồng ý với quyết định giải quyết thì khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

+ Chủ tịch UBND cấp tỉnh nếu tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài → không đồng ý với quyết định giải quyết thì khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Lưu ý: Khởi kiện theo thủ tục tố tụng hành chính thì đối tượng bị khởi kiện là quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền.

- Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo thủ tục tố tụng dân sự.

Đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp gắn với thẩm quyền như trên sau khi đã được hòa giải tại UBND cấp mà không thành.

Nếu như tranh chấp đất đai không có sổ đỏ đương sự có thể lựa chọn phương thức giải quyết thì đối với giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ, thẩm quyền chỉ thuộc về Tòa án.

3. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ.

3.1. Hòa giải tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ.

- Hòa giải có thể là tự hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã.

- Hòa giải là hình thức giải quyết tranh chấp cần sự thiện chí của các bên, thời gian giải quyết nhanh chóng nhưng các kết quả lại không có giá trị bắt buộc cao.

- Để biết thêm về hòa giải, độc giả xem chi tiết tại Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai

3.2. Giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền.

- Đương sự gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến UBND cấp huyện hoặc tỉnh.

- Chủ tịch UBND giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

- Cơ quan tham mưu tiến hành thẩm tra, xác minh, tổ chức hòa giải, tổ chức họp ban ngành để tư vấn (nếu cần) → hoàn chỉnh hồ sơ trình UBND đã giao trách nhiệm để ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

- Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành.

- Thời hạn giải quyết tranh chấp tối đa 45 ngày, kể từ ngày nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp lệ.

3.3. Thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

- Tranh chấp đất đai là tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

- Người sử dụng đất gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất (trừ trường hợp tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài thì Tòa cấp tỉnh).

- Nếu đơn khởi kiện hợp lệ, Tòa án tiến hành thụ lý và thực hiện quá trình tố tụng để Tòa án đưa ra bản án hoặc quyết định về việc giải quyết tranh chấp đất đai.

Một vụ án tranh chấp đất đai tính từ ngày thụ lý đến khi mở phiên tòa sơ thẩm có thời hạn là 08 tháng.

Theo quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất không có sổ đỏ không thể chuyển nhượng được, trừ một số trường hợp nhất định. Điều này cũng một phần hạn chế các tranh chấp đất đai, xem thêm nội dung này tại bài viết: "Thủ tục giải chấp sổ đỏ" của Codon.vn đã chia sẻ trước đó. 

4. Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ.

- Tranh chấp mà các bên không có sổ đỏ hoặc không có các giấy tờ chứng minh khác tại Điều 100 Luật Đất đai thì cần dựa vào các căn cứ được quy định tại Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

+ Chứng cứ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa ra.

+ Thực tế diện tích đất các bên đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp, bình quân diện tích đất cho 1 nhân khẩu ở địa phương.

+ Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

+ Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước.

+ Quy định về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ hay giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất, vì vậy, khi có sự kiện làm thay đổi người sử dụng đất thì phải thực hiện Thủ tục sang tên sổ đỏ để bảo vệ quyền lợi cho chính mình, hạn chế tranh chấp phát sinh.

Trên đây là những chia sẻ của chuyên mục Đất đai tại Codon.vn về giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ. Tranh đất đất đai nói chung và tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ nói riêng thường rất phức tạp, thời gian giải quyết kéo dài, vì vậy, tùy thuộc vào tình hình thực tế đương sự nên lựa chọn phương thức phù hợp để đem lại hiệu quả.