Cách tính thuế TNCN khi bán đất

Đối với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật, trừ những trường hợp được miễn. Về cách tính thuế TNCN khi bán đất được đề cập trong bài viết dưới đây của chuyên mục Pháp luật Thuế trang Codon.vn.

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, cập nhật cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

* Danh mục từ viết tắt.

- TNCN: Thu nhập cá nhân.

- BĐS: Bất động sản.

1. Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, Khoản 5 Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐ-CP các khoản thu nhập từ chuyển nhượng BĐS gồm có:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà ở, kết cấu hạ tầng, các công trình xây dựng...)

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu/ sử dụng nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS dưới mọi hình thức.

2. Cách tính thuế TNCN khi bán đất.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân cơ bản nhất đã được chúng tôi chia sẻ, với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản (bán đất) thì cách tính thuế như thế nào?

Khi bán đất tức là cá nhân, hộ gia đình chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nên chủ thể bán đất cần phải nộp thuế TNCN (trừ trường hợp được miễn thuế TNCN). Về cách tính thuế TNCN khi bán đất được quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cụ thể như sau:

- Công thức tính:

Thuế TNCN phải nộp khi bán đất = Giá chuyển nhượng từng lần x 2%.

Trong đó:

- Giá chuyển nhượng từng lần = Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

- Nếu trong hợp đồng bán đất không ghi giá chuyển nhượng/giá trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng => Giá chuyển nhượng = giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh quy định. Tức là trong trường hợp này thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng đất (do UBND tỉnh ban hành) x 2%.

- Cách xác định thời điểm tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS:

+ TH1: Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận => Bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán; thời điểm tính thuế TNCN là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

+ TH2: Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận => Bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế TNCN là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS.

Công thức, cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, chuyển nhượng bất động sản, chung cư

3. Miễn thuế TNCN khi bán đất.

Căn cứ Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC những trường hợp được miễn thuế TNCN khi bán đất gồm có:

- Thu nhập từ bán đất/thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS (gồm: nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) giữa:

+ Vợ với chồng.

+ Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.

+ Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.

+ Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.

+ Cha vợ, mẹ vợ với con rể.

+ Ông nội, bà nội với cháu nội.

+ Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

+ Anh, chị em ruột với nhau.

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Theo đó, cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất được miễn thuế nếu đáp ứng đủ 03 điều kiện sau đây:

(1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở/quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

(2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

(3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Về thủ tục miễn thuế TNCN, bạn đọc có thể tham khảo bài viết thủ tục miễn giảm thuế thu nhập cá nhân mà chúng tôi đã chia sẻ.

Có thể thấy, cách tính thuế TNCN khi bán đất căn cứ dựa trên giá chuyển nhượng và thuế suất là 2%. Đây là khoản thuế bắt buộc đối với những chủ thể thuộc diện phải nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không thực hiện nộp khoản thuế này sẽ không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng