Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất

Miễn thuế là một trong những chính sách ưu đãi thuế được áp dụng với các sắc thuế cụ thể, trong đó có thuế thu nhập cá nhân từ bán nhà, đất. Pháp luật hiện hành quy định về điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất như sau.

Điều kiện, hồ sơ để miễn thuế khi bán nhà đất 2022

1. Trường hợp nào miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất?

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế theo quy định tại Luật Thuế TNCN năm 2007. Điều này đã được nêu rõ tại bài viết Khi nào phải đóng thuế thu nhập cá nhân độc giả quan tâm có thể theo dõi thêm.

- Tuy nhiên, có 02 trường hợp mà thu nhập từ bán nhà, đất được miễn thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân, bao gồm thu nhập chuyển nhượng bất động sản:

+ (1) Giữa vợ và chồng; giữa cha, mẹ với con cái (cả cha mẹ đẻ, con đẻ, cha mẹ nuôi, con nuôi); cha,mẹ chồng với con dâu; cha,mẹ với vợ với con rể; ông, bà với cháu (nội, ngoại); anh chị em ruột với nhau.

Lưu ý: Bất động sản được chuyển nhượng bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được chủ dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận.

=> Đây là trường hợp bán nhà, đất mà giữa họ có mối quan hệ nhất định: quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ gia đình.

+ (2) Thu nhập từ bán nhà, đất của cá nhân mà cá nhân chỉ có một nhà ở, một đất ở duy nhất.

=> Trường hợp này phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 4, Nghị định 65/2013/NĐ-CP, bao gồm:

++ Cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở/thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng.

++ Cá nhân đã có quyền sở hữu, sử dụng nhà ở, đất ở ít nhất 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.

++ Việc chuyển nhượng nhà ở, đất ở phải thực hiện toàn bộ.

Có thể thấy, các điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất được quy định cụ thể, chặt chẽ. Tương ứng với mỗi điều kiện, cá nhân phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh.

2 trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất

2. Hướng dẫn hồ sơ, thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.

- Miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất là trường hợp cơ quan thuế thông báo miễn thuế theo quy định tại Điều 52, Nghị định 82/2021/NĐ-CP thay vì trường hợp người nộp thuế tự xác định số tiền thuế được miễn thuế.

- Hồ sơ miễn thuế trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản giữa các đối tượng có quan hệ nhất định: Đối với trường hợp (1), hồ sơ được quy định tại Điều 53, Khoản 1, Nghị định 82:

+ Tờ khai thuế TNCN (Mẫu 03/BĐS-TNCN, Phụ lục II, Nghị định 82).

+ Bản sao Sổ Hộ khẩu/Giấy chứng nhận kết hôn/Quyết định của Tòa tuyên ly hôn, tái hôn - Nếu chuyển nhượng bất động sản giữa vợ và chồng.

+ Bản sao Sổ hộ khẩu (nếu chung)/Giấy khai sinh, quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con (nếu con ngoài giá thú) - nếu bán nhà, đất giữa mẹ, cha đẻ với con đẻ.

+ Bản sao Sổ hộ khẩu (nếu chung)/Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi - Nếu bán nhà, đất giữa cha, mẹ nuôi với con nuôi.

+ Bản sao Giấy khai sinh của cháu, bố cháu/Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ/Giấy giờ khác của cơ quan có thẩm quyền thể hiện mối quan hệ - Nếu bán nhà, đất giữa ông, bà nội với cháu nội.

Nếu bán nhà đất giữa ông, bà ngoại với cháu ngoại thì bản sao Giấy khai sinh của bố cháu thay thành của mẹ cháu ngoại.

+ Bản sao Sổ hộ khẩu/Giấy khai sinh thể hiện mối quan hệ có cùng cha, cùng mẹ, cùng mẹ khác cha hoặc ngược lại/Giấy tờ khác của cơ quan có thẩm quyền chứng minh quan hệ huyết thống - Nếu bán nhà, đất giữa anh, chị, em ruột với nhau.

+ Bản sao Sổ hộ khẩu thể hiện rõ mối quan hệ/giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ có căn cứ để xác định quan hệ - Nếu bán nhà, đất giữa cha, mẹ chồng với con dâu; cha, mẹ vợ với con rể.

Lưu ý: Chỉ cần sử dụng một trong các loại giấy tờ để xác định đối tượng miễn thuế.

Hồ sơ miễn thuế được nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất đai: Phòng/Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản.

Cá nhân cần nắm rõ thông tin mã số thuế của mình khi làm các thủ tục này. Cách tra cứu mã số thuế đã được chúng tôi chia sẻ, mời bạn đọc theo dõi.

- Hồ sơ miễn thuế trong trường hợp bán nhà, đất mà cá nhân chỉ có một nhà ở, một đất duy nhất.

+ Cá nhân thực hiện bán nhà, đất phải chuẩn bị các loại giấy tờ được quy định tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP, Phụ lục I, Điểm 9.3. Khi khai tờ khai thuế TNCN, cá nhân phải ghi rõ được việc được miễn thuế và chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực trước pháp luật về việc khai chỉ có một nhà ở, một đất ở Việt Nam.

3. Thủ tục chứng minh căn nhà duy nhất.

Như đã nói ở mục 1, cá nhân chỉ được miễn thuế TNCN trong trường hợp bán nhà, đất mà cá nhân chỉ có một nhà, một quyền sử dụng đất tại Việt Nam thỏa mãn 03 điều kiện. Vì vậy, để chứng minh căn nhà duy nhất thì cá nhân phải có các giấy tờ chứng minh 03 điều kiện đó:

- Tờ khai thuế tự khai thu nhập được miễn thuế và chịu trách nhiệm về việc khai có một căn nhà duy nhất. (chứng minh cá nhân chỉ có một nhà ở tại thời điểm chuyển nhượng).

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (chứng minh sở hữu nhà ít nhất 183 ngày trước tính đến thời điểm chuyển nhượng)

- Hợp đồng mua bán nhà, đất. (chứng minh chuyển nhượng toàn bộ)

Các thông tin về đất đai, nhà ở thường đã có thông tin tại các cơ quan quản lý về đất đai, cơ quan thuế hoàn toàn có thể xác minh tính trung thực trong các hồ sơ miễn thuế để đưa ra quyết định miễn thuế. Như vậy, nếu không thuộc các trường hợp được miễn thuế khi bán nhà, đất, cá nhân tổ chức cần biết về cách tính thuế thu nhập cá nhân để chủ động bảo vệ quyền, lợi ích của mình.

Nói tóm lại, điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất được chuyên mục Pháp luật Thuế trên trang Codon.vn chia sẻ trên đây đã thể hiện chính sách về thuế TNCN, các cá nhân cần chú ý để đảm bảo quyền lợi của chính mình.