Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng

Việc xây dựng các công trình, nhà ở riêng lẻ là sự tác động lên đất đai và mang tính cố định. Vì vậy để đảm bảo tính an toàn pháp lý, trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải có các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai làm căn cứ cấp phép.

Chi tiết các loại giấy tờ về đất đai đủ điều kiện để cấp phép xây dựng theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP

1. Đối tượng được cấp giấy phép xây dựng.

Luật xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 xác định đối tượng phải được cấp giấy phép xây dựng tại Điều 89 là: Chủ đầu tư thực hiện các công trình xây dựng, trừ các công trình được quy định tại Khoản 2, Điều 89.

- Chủ đầu tư bao gồm: Tổ chức, cá nhân và hộ gia đình.

Lưu ý: Theo quy ước chung trên wikipedia.org, công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu, thiết bị xây dựng và được phân loại theo mục đích sử dụng của công trình, bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, thủy lợi, giao thông,... Để hiểu hơn về khái niệm và đặc điểm, tính chất của từng loại công trình, bạn đọc có thể tìm hiểu thêm qua nội dung bài viết này.

2. Giấy tờ hợp pháp về đất đai là giấy tờ bắt buộc trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

- Giấy tờ hợp pháp về đất đai trước hết là căn cứ để xác định điều kiện cấp giấy phép xây dựng có điều kiện theo quy định tại Điều 94, Giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại Điều 93 Luật Xây dựng.

- Đồng thời, trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới tại Điều 95, cấp giấy phép xây dựng khi sửa chữa, cải tạo theo Điều 96, cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp di dời công trình tại Điều 97 thì bản sao giấy tờ hợp pháp về đất đai là bắt buộc.

Như vậy, có thể nói, giấy tờ hợp pháp về đất đai quyết định đến tính hợp pháp của công trình xây dựng, nếu không chứng minh được quyền sở hữu, mục đích sử dụng đất trên giấy tờ hợp pháp thì công trình xây dựng sẽ không được công nhận và có thể bị phá dỡ.

Tìm hiểu Giấy tờ hợp pháp về đất đai để được cấp xép xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhà ở khác

Để được khởi công xây dựng, các công trình xây dựng cần phải đảm bảo các điều kiện trước khi khởi công như có bản vẽ thiết kế, có hợp đồng thi công, có các phương án đảm bảo an toàn, bảo vệ môi trường,..., trong quá trình thi công. Nếu chưa có thông tin về vấn đề này, bạn đọc có thể xem nội dung bài điều kiện khởi công xây dựng công trình theo Luật xây dựng 2020 của Codon.vn để hiểu thêm.

3. Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.

Tại Điều 3, Nghị định 53/2017/NĐ-CP liệt kê các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo Nghị định số 60/1994/NĐ-CP và Nghị định số 61/1994/NĐ-CP.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo:

+ Pháp lệnh nhà ở năm 1991;

+ Luật nhà ở năm 2005;

+ Nghị định số 81/2001/NĐ-CP;

+ Nghị định số 95/2005/NĐ-CP;

+ Nghị định số 90/2006/NĐ-CP;

+ Nghị định số 51/2009/NĐ-CP;

+ Điều 31, Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

- Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại:

+ Điều 100 của Luật đất đai năm 2013;

+ Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

+ Khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP

+ Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm:

+ Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc;

+ Giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Báo cáo rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra và quyết định xử lý.

- Giấy tờ về việc xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Hợp đồng thuê đất được giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.

- Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai (05 loại giấy tờ đầu tiên) nhưng đề nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó.

- Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đề nghị của cơ quan cấp giấy phép xây dựng để xác định diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai (05 loại giấy tờ đầu tiên) nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.

Nhìn chung, các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng khá đa dạng, điều này tạo điều kiện cho chủ đầu tư hơn trong công tác làm thủ tục và đảm bảo tính an toàn pháp lý khi thực hiện xây dựng công trình.

Các loại Giấy tờ hợp pháp về đất đai để được cấp giấy phép xây dựng

4. Một số vấn đề cần lưu ý.

4.1. Đất không có sổ đỏ có được xây nhà?

- Sổ đỏ hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng.

- Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ dù có cần phải cấp phép xây dựng hay không thì cũng phải đảm bảo các điều kiện nhất định. Đặc biệt là mục đích sử dụng đất.

- Mục đích sử dụng đất ở phải được ghi nhận trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai mà nếu không có sổ đỏ thì phải có các giấy tờ khác như giấy tờ chứng minh đủ điều kiện cấp GCN SDĐ theo Điều 100 Luật Đất đai hoặc xác nhận của UBND cấp xã về đủ điều kiện cấp GCN SDĐ,...

Như vậy, đất không có sổ đỏ vẫn có thể được xây nhà nếu có các giấy tờ hợp pháp khác về đất đai được nêu rõ ở mục 3.

Theo quy định, chỉ có đất thổ cư và đất phục vụ cho mục đích phi nông nghiệp mới được phép xây dựng các hạng mục công trình. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp sẽ không được cấp giấy phép và bị phá bỏ. Thông tin về vấn đề này, bạn đọc có thể xem thêm trong bài Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không? của Codon.vn.

4.2. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có phải là giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng không?

Câu trả lời: Có.

- Theo quy định tại Khoản 5 Điều 3, Nghị định 53/2017/NĐ-CP và Điểm c, Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai thì giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đang sử dụng đất ổn định).

=> Vì vậy, chỉ cần có giấy tờ này thì cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng có thể coi đó là giấy tờ hợp pháp về đất đai.

Thông tin về các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng đã được Blog Codon.vn chỉ rõ. Với việc quy định rõ về các giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng, chủ đầu tư sẽ có thể chủ động hơn trong công tác thực hiện thủ tục đề nghị cấp phép xây dựng, đảm bảo nhanh chóng, hiệu quả và đúng quy định