Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Việc sử dụng đất sai mục đích, không đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều trường hợp xây dựng nhà tạm, nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp và được pháp luật thừa nhận. Vậy được xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Đất đồi có được xây nhà không? Có được làm nhà tạm trên đất nông nghiệp không?

* Danh mục từ viết tắt.

- QSDĐ: Quyền sử dụng đất.

- NSDĐ: Người sử dụng đất.

- SDĐ: Sử dụng đất.

Lưu ý: Đất nông nghiệp hay đất canh tác, đất phục vụ cho mục đích trồng trọt được hiểu là loại đất sử dụng cho mục đích sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả việc trồng trọt, chăn nuôi hay nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,... Để có thêm nhiều thông tin về định nghĩa, cách phân loại đất nông nghiệp, bạn đọc có thể xem thêm trên wikipedia.org qua bài viết này.

1. Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà đất đai được chia thành 02 nhóm: nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Trong đó nhóm đất nông nghiệp (NNP) bao gồm:

(1) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.

(2) Đất trồng cây lâu năm.

(3) Đất rừng sản xuất.

(4) Đất rừng phòng hộ.

(5) Đất rừng đặc dụng.

(6) Đất nuôi trồng thủy sản.

(7) Đất làm muối.

(8) Đất nông nghiệp khác.

- Đối với từng loại đất nông nghiệp khác nhau sẽ được sử dụng vào những mục đích khác nhau mà pháp luật đã quy định.

Căn cứ theo Điều 6 Luật đất đai 2013, một trong những nguyên tắc sử dụng đất đó là: "Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất".

Việc sử dụng đúng mục đích, kế hoạch quy hoạch sử dụng đất cũng chính là việc thực hiện nguyên tắc sử dụng đất đồng thời cũng là biện pháp để bảo vệ nguồn đất.

Ví dụ: đất trồng cây hàng năm được sử dụng để gieo trồng, thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời hạn không quá 01 năm; đất trồng lúa được sử dụng để trồng lúa; đất nuôi trồng thủy sản được sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thủy sản nước lợ, nước mặn và nước ngọt;....

- Theo quy định của pháp luật, đất nông nghiệp được sử dụng với mục đích chung là sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đặc biệt, đất nông nghiệp không được sử dụng với mục đích để ở hoặc để xây dựng nhà ở.

=> Do đó, không được xây nhà trên đất nông nghiệp.

Có được xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp? Quy định pháp luật về mục đích sử dụng đất nông nghiệp theo Luật đất đai 2013

2. Xây nhà trên đất nông nghiệp bị xử lý thế nào?

- Tại Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không xin phép cũng như chưa có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì được coi là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo luật định.

=> Hành vi này, tùy vào từng trường hợp sẽ có những mức phạt khác nhau được quy định tại Khoản 3 Điều 9, Khoản 2 Điều 10, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

TH1: Chuyển đất trồng lúa sang đất ở tại khu vực nông thôn, đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép sẽ bị phạt tiền theo các mức:

+ Mức 1: Phạt tiền từ 3 - 5 triệu đồng: nếu diện tích nhỏ hơn  0,01 héc ta

+ Mức 2: Phạt tiền từ 5 - 10 triệu đồng: nếu diện tích từ 0,01 - dưới 0,02 héc ta.

+ Mức 3: Phạt tiền từ 10 - 15 triệu đồng: nếu diện tích từ 0,02 - dưới 0,05 héc ta.

+ Mức 4: Phạt tiền từ 15 - 30 triệu đồng: nếu diện tích từ 0,05 - dưới 0,1 héc ta.

+ Mức 5: Phạt tiền từ 30 - 50 triệu đồng: nếu diện tích từ 0,1 - dưới 0,5 héc ta.

+ Mức 6: Phạt tiền từ 50 - 80 triệu đồng: nếu diện tích từ 0,5 - dưới 01 héc ta.

+ Mức 7: Phạt tiền từ 80 - 120 triệu đồng: nếu diện tích từ 01 - dưới 03 héc ta.

+ Mức 8: Phạt tiền từ 120 - 250 triệu đồng: nếu diện tích >03 héc ta.

* Chuyển đất trồng lúa sang đất ở tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tại khu vực nông thôn.

TH2: Chuyển đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất ở thì có các mức phạt như sau:

+ Mức 1: Phạt tiền từ 3 - 5 triệu đồng: nếu diện tích thấp hơn 2.02 héc ta

+ Mức 2: Phạt tiền từ 5 - 10 triệu đồng: nếu diện tích từ 0,02 - dưới 0,05 héc ta.

+ Mức 3: Phạt tiền từ 10 - 15 triệu đồng: nếu diện tích từ 0,05 - dưới 0,1 héc ta.

+ Mức 4: Phạt tiền từ 15 - 30 triệu đồng: nếu diện tích từ 0,1 - dưới 0,5 héc ta.

+ Mức 5: Phạt tiền từ 30 - 50 triệu đồng: nếu diện tích từ 0,5 - dưới 01 héc ta.

+ Mức 6: Phạt tiền từ 50 - 100 triệu đồng: nếu diện tích từ 01 - dưới 05 héc ta.

+ Mức 7: Phạt tiền từ 100 - 250 triệu đồng: nếu diện tích > 0,5 héc ta.

TH3: Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất ở.

Chi tiết vấn đề này đã được Codon.vn chia sẻ trong bài Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không?, mời bạn đọc bấm vào link bài viết để tìm hiểu chi tiết thông tin.

Biện pháp khắc phục đối với hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp: buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu (tức là phải tháo dỡ, nếu không tự nguyện tháo dỡ thì sẽ phải áp dụng biện pháp cưỡng chế tháo dỡ).

Xây nhà trên đất nông nghiệp có bị phạt không? Tìm hiểu mức phạt xây nhà trên đất nông nghiệp cho từng trường hợp

3. Muốn xây nhà trên đất nông nghiệp phải làm như thế nào?

Như đã trình bày ở trên, đất nông nghiệp không thể xây dựng nhà ở được. Trường hợp NSDĐ muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp sang đất ở.

3.1. Thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở.

* Về thành phần hồ sơ:

- Đối với cá nhân:

(1) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất: Mẫu số 01 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Giấy tờ chứng minh QSDĐ: Giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ).

- Đối với tổ chức: khi làm thủ tục xin chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở tổ chức cần chuẩn bị 02 loại giấy tờ nêu trên và văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích SDĐ.

* Nộp hồ sơ:

Đối với cá nhân: có thể nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:

- Phòng tài nguyên môi trường.

- Bộ phận một cửa cấp huyện (nếu địa phương đã có bộ phận một cửa).

Đối với tổ chức: có thể nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:

- Sở Tài nguyên và Môi trường.

- Bộ phận một cửa/trung tâm hành chính công đối với một số tỉnh, thành (nếu địa phương đã có bộ phận một cửa).

* Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:

- Tiếp nhận hồ sơ: Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì người người nhận hồ sơ ghi giấy biên nhận.. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền thông báo và yêu cầu cá nhân, tổ chức có yêu cầu bổ sung hồ sơ trong vòng 03 ngày làm việc.

* Giải quyết hồ sơ, trả kết quả:

Sau khi nhận hồ sơ đầy đủ, hợp lệ cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thực hiện những nhiệm vụ sau:

- Thẩm tra, xác minh thực địa, xem xét yêu cầu chuyển đổi của cá nhân, tổ chức có yêu cầu.

- Hướng dẫn cá nhân, tổ chức có yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

- Trình hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền cấp trên và cập nhật trên hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai.

- Cá nhân, tổ chức thực hiện nghĩa vụ tài chính.

=> Trả kết quả: Cơ quan có thẩm quyền trả kết quả cho cá nhân, tổ chức có yêu cầu trong thời hạn:

+ Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

+ Không quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, cách hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp

Lưu ý: Thời gian trả kết quả không tính thời gian người có yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong trường hợp khu đất nông nghiệp xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang xảy ra tranh chấp, bạn cần tiến hành hòa giải việc tranh chấp đất với các bên có liên quan. Chi tiết trình tự, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định của Luật đất đai 2013 đã được Codon.vn chia sẻ, bạn đọc có thể tham khảo để chủ động thực hiện.

3.2. Chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Chi phí khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp là: tiền sử dụng đất và phí thẩm định hồ sơ được quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 123/2017/NĐ-CP.

(1) Tiền sử dụng đất được tính như sau:

* Đối với cá nhân:

- Khi chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền SDĐ sang đất ở:

Tiền SDĐ phải nộp = Tiền SDĐ tính theo giá đất ở - Tiền SDĐ đất tính theo giá đất nông nghiệp.

* Đối với tổ chức:

- Khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền SDĐ sang đất ở:

Tiền SDĐ phải nộp = 100% x Tiền SDĐ theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

- Khi chuyển từ đất do nhà nước giao có thu tiền SDĐ và đã nộp tiền SDĐ trước ngày 01/7/2014 sang đất ở:

Tiền SDĐ phải nộp = Tiền SDĐ tính theo giá đất ở - Tiền SDĐ tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại (*)

Trong đó:

(*) = ( Tiền SDĐ tính theo giá đất của thời hạn SDĐ có thu tiền sử dụng : Tổng thời hạn sử dụng) x Số năm SDĐ còn lại.

Lưu ý: Giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh quy định và giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích SDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Bên cạnh tiền SDĐ, cá nhân, tổ chức có yêu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì cần phải nộp phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân cấp Tỉnh quy định.

Từ những phân tích về mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở trên của Blog Codon.vn, chắc hẳn bạn đã tìm được đáp án cho câu hỏi có được xây nhà trên đất nông nghiệp không rồi đúng không? Khi muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo luật định.