Điều kiện kinh doanh bất động sản

Nghị định 02/2022/NĐ-CP ra đời về cơ bản đã có sự thay đổi về điều kiện kinh doanh bất động sản. Từ ngày 01/3/2022, các cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh bất động sản, cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản hoặc quản lý bất động sản thu lợi cần phải thỏa mãn các điều kiện như sau.

Điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP

* Danh mục từ viết tắt.

- BĐS: Bất động sản.

- KDBĐS: Kinh doanh bất động sản.

- DN: Doanh nghiệp.

- QSDĐ: Quyền sử dụng đất.

- QSH: Quyền sở hữu.

- SDĐ: Sử dụng đất.

- BCTC: Báo cáo tài chính.

1. Điều kiện kinh doanh bất động sản.

Đối với các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, đó là những điều kiện sau:

1.1. Điều kiện về thành lập doanh nghiệp.

Các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Thông thường, bất động sản được hiểu với ý nghĩa là đất đai và các công trình, tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất nằm trong đất,... Để có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản tại Việt Nam, bạn đọc có thể xem thêm qua nội dung bài viết này trên wikipedia.org để có thêm thông tin.

1.2. Điều kiện về công khai thông tin.

Phải công khai thông tin tại:

- Trang thông tin điện tử của DN, tại trụ sở Ban quản lý dự án: áp dụng đối với dự án đầu tư KDBĐS

- Tài sản giao dịch BĐS: áp dụng đối với KDBĐS qua sàn giao dịch.

Những thông tin mà tổ chức, cá nhân KDBĐS cần phải công khai đó là:

- Thông tin cơ bản về DN hoạt động kinh doanh BĐS: tên, địa chỉ, trụ sở chính, văn phòng đại diện, số điện thoại liên lạc, người đại diện theo pháp luật...

- Thông tin về BĐS được đưa vào kinh doanh như: loại BĐS, vị trí, quy mô, thông tin về quy hoạch (nếu có), thực trạng, hiện trạng của BĐS, giấy tờ liên quan đến BĐS, các mức giá khi chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua...

- Các thông tin khác có liên quan đến hoạt động KDBĐS: số lượng, loại BĐS đã bán/chưa bán, giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua của từng loại...

* Lưu ý:

- Những thông tin này đã được công khai nhưng có thể được thay đổi tùy thuộc vào tình hình hoạt động của cá nhân, tổ chức KDBĐS.

- Phải cập nhật kịp thời, nhanh chóng khi thay đổi thông tin.

Điều kiện công khai thông tin khi kinh doanh dịch vụ đầu tư, môi giới bất động sản theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP

1.3. Điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh.

Đáp ứng các điều kiện của BĐS và BĐS hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh.

* Điều kiện của BĐS (nhà, đất, công trình xây dựng) khi đưa vào kinh doanh BĐS:

- Đối với nhà, đất:

+ Phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, công trình gắn liền với đất (Sổ đỏ, sổ hồng).

+ Không có tranh chấp về QSDĐ, QSH nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.

+ Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

- Đối với các loại đất:

+ Có giấy tờ chứng minh về QSDĐ (Sổ đỏ).

+ Không có tranh chấp về QSDĐ.

+ Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

+ Chưa hết thời hạn SDĐ.

* Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh BĐS:

- Có các loại giấy tờ chứng minh về QSDĐ như: giấy tờ về QSDĐ, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, giấy phép xây dựng; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của nhà (trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà)...

- Chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan có thẩm quyền về việc nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào giao dịch (bán, cho thuê mua).

1.4. Điều kiện về vốn.

Ngoài những điều kiện nêu trên, cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS còn phải đáp ứng điều kiện về vốn. Điều kiện về vốn của tổ chức, cá nhân được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án:

- Vốn sở hữu không nhỏ hơn 20% tổng số vốn đầu tư: dự án có quy mô SDĐ dưới 20 héc ta.

- Vốn sở hữu không nhỏ hơn 15% tổng vốn đầu tư: dự án có quy mô SDĐ từ 20 héc ta trở lên.

Cách xác định vốn của chủ sở hữu:

+ Đối với DN đang hoạt động: Căn cứ dựa trên kết quả BCTC gần nhất đã được kiểm toán/báo cáo kiểm toán độc lập.

+ Đối với DN mới thành lập: Căn cứ dựa trên vốn điều lệ thực tế đã góp theo luật định.

* Lưu ý: có 06 nhóm đối tượng được quy định tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP không cần phải đáp ứng 04 điều kiện trên khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên, đó là:

(1) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng QSDĐ do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

(2) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS là tài sản công theo quy định của pháp luật.

(3) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng QSDĐ, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

(4) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng QSDĐ theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

(5) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc QSH hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

(6) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng BĐS do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tóm lại, cá nhân, tổ chức chỉ được kinh doanh bất động sản khi phải đáp ứng đồng thời cả 04 điều kiện như đã nêu ở trên. Nếu không đáp ứng đủ sẽ vi phạm nguyên tắc kinh doanh BĐS và sẽ không được phép kinh doanh BĐS.

Quy định về kinh doanh bất động sản có sản theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014: Điều kiện về vốn kinh doanh của doanh nghiệp, cá nhân

Lưu ý: Tương tự, Nghị định 54/2017/NĐ-CP cũng quy định chi tiết các tổ chức, cá nhân đủ điều kiện sản xuất, kinh doanh dược phẩm. Nếu đang có dự định đầu tư vào thị trường này, bạn đọc cần tham khảo bài viết chia sẻ điều kiện kinh doanh dược của Codon.vn để chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu kèm theo để được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dược theo quy định của pháp luật.

2. Những điểm mới về điều kiện kinh doanh bất động sản tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

- Nghị định 02/2022/NĐ-CP do Chính Phủ ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/3/2022 thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nhìn chung, hai văn bản này đều quy định rất cụ thể, rõ ràng về điều kiện kinh doanh BĐS, tuy nhiên tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP có những điểm mới so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP về điều kiện kinh doanh BĐS như sau:

+ Tại Nghị định 02/2022 đã có quy định thêm về điều kiện: "Công khai thông tin" khi các cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS. Đây là một điểm mới được ghi nhận nhằm công khai các thông tin về BĐS khi đưa vào kinh doanh một cách minh bạch => Hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được chặt chẽ hơn + các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS dễ dàng nắm bắt được các thông tin về BĐS mà mình đang quan tâm.

+ Điều kiện về vốn của chủ đầu tư => đây là điểm mới được quy định trong Nghị định 02/2022, với điểm mới này nhằm quy định rõ về năng lực tài chính của cá nhân, tổ chức được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án.

+ Điều kiện về "Vốn pháp định" đối với điều kiện này tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP có quy định về vốn pháp định không nhỏ hơn 20 tỷ VNĐ, đến ngày 01/01/2021 quy định về vốn pháp định đã không được áp dụng. Để phù hợp với Luật đầu tư 2020 và tránh sự chồng chéo, khó áp dụng thì tại Nghị định 02/2022 đã bãi bỏ quy định về vốn pháp định.

Những điểm mới của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

Liên quan đến điều kiện kinh doanh các ngành nghề đặc thù là dịch vụ bảo vệ, Nghị định 96/2016/NĐ - CP ngày 1/7/2016 của chính phủ cũng quy định chi tiết các điều kiện kinh doanh dịch vụ bảo vệ. Nếu chưa nắm được quy định về điều kiện đối với doanh nghiệp và người đứng đầu doanh nghiệp khi kinh doanh dịch vụ này, bạn đọc có thể click vào link bài viết để xem chi tiết thông tin.

3. Câu hỏi liên quan.

3.1. Không công khai thông tin về dự án đầu tư BĐS bị xử lý ra sao?

Đối với hành vi không công khai dự án đầu tư BĐS là hành vi vi phạm quy định về điều kiện kinh doanh BĐS. Căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi này sẽ bị xử phạt với mức phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng và buộc phải công khai đầy đủ, chính xác nội dung thông tin theo quy định của pháp luật.

3.2. Mức phạt đối với kinh doanh BĐS đang bị kê biên đảm bảo thi hành án?

Theo quy định của pháp luật, BĐS đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì sẽ không được đưa vào kinh doanh vì không đáp ứng đủ điều kiện BĐS được đưa vào kinh doanh.

Tại Điểm a Khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với hành vi kinh doanh BĐS đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì sẽ bị phạt tiền từ 400 - 600 triệu đồng + Bị đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS từ 03 tháng đến 06 tháng.

Để phù hợp với tình hình thực tiễn, thu hút đầu tư kinh doanh Nhà nước đã mở rộng thêm những điều kiện trong kinh doanh bất động sản. Các điều kiện này đã được Blog Codon.vn chia sẻ chi tiết, cá nhân, tổ chức cần đọc, tham khảo để nắm bắt các quy định này một cách rõ ràng, cụ thể và thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS.